Mietkaution berechnen: Wie hoch sie sein darf und was sie kostet

Beim Wohnungsübergabetermin steht die Zahl selten zur Debatte. Sie steht im Vertrag, und wer die Wohnung will, überweist. Dabei ist die Obergrenze klar geregelt, und ein Betrag darüber ist in diesem Teil unwirksam. Ein Blick auf die eigene Rechnung lohnt sich also, bevor die 2.500 Euro das Konto verlassen.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Für Wohnraum gilt eine feste Obergrenze. Nach § 551 BGB darf die Sicherheit höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete betragen, und zwar ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten.

Damit ist die Rechengrundlage die Nettokaltmiete. Nicht die Summe, die du monatlich überweist. Das ist der Punkt, an dem die meisten Mieter zu viel zahlen.

Zwei Sonderfälle solltest du kennen. Bei einer echten Inklusivmiete ohne getrennt ausgewiesene Betriebskosten gibt es nichts abzuziehen. Und bei einer möblierten Wohnung zählt ein gesondert vereinbarter Möblierungszuschlag zur Miete, wenn er im Vertrag Teil der Kaltmiete ist.

Eine Vereinbarung, die dich schlechter stellt als das Gesetz, ist unwirksam. Steht im Vertrag also eine Kaution von vier Monatsmieten, schuldest du trotzdem nur drei.

Rechenbeispiel: 1.100 Euro Warmmiete

Deine Wohnung kostet warm 1.100 Euro im Monat. Im Vertrag stehen 250 Euro Vorauszahlung für Betriebs- und Heizkosten.

1. Warmmiete: 1.100 Euro
2. abzüglich Vorauszahlung: 250 Euro
3. Nettokaltmiete: 850 Euro
4. Höchstkaution: 850 Euro × 3 = 2.550 Euro
5. Jede Rate: 2.550 Euro geteilt durch 3 = 850 Euro

Wer stattdessen mit der Warmmiete rechnet, landet bei 3.300 Euro. Die Differenz von 750 Euro musst du nicht zahlen. Für die restliche Umzugsplanung hilft dir der Überblick über die Umzugskosten, denn Kaution und Umzug fallen fast immer im selben Monat an.

Musst du alles auf einmal zahlen?

Nein. Bei einer Geldkaution hast du das Recht auf drei gleiche monatliche Teilzahlungen. Die erste wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden anderen zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen.

Das gilt unabhängig davon, was im Mietvertrag steht. Eine Klausel, die die volle Summe vor Schlüsselübergabe verlangt, ist zu deinem Nachteil und damit unwirksam.

In der Praxis lohnt trotzdem ein freundlicher Hinweis statt einer Konfrontation. Viele Vermieter kennen die Ratenregel schlicht nicht. Ein kurzer Satz im Übergabeprotokoll, dass du in drei Raten zahlst, reicht meist aus.

Wie werden die Zinsen berechnet?

Der Vermieter muss eine Geldkaution bei einem Kreditinstitut anlegen, zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Die Anlage muss getrennt von seinem Vermögen erfolgen. Die Erträge stehen dir zu und erhöhen die Sicherheit.

Rechnen kannst du die Zinsen selbst, denn sie laufen mit Zinseszins auf.

Endbetrag = Kaution × (1 + Zinssatz) hoch Jahre

Bei 2.550 Euro und 0,5 Prozent über vier Jahre ergibt das 2.601,38 Euro. Deine Zinsen betragen also 51,38 Euro. Liegt der Satz bei 2,0 Prozent, sind es 2.760,20 Euro und damit 210,20 Euro Zinsen. Der übliche Satz für Spareinlagen schwankt, prüfe ihn deshalb zum Zeitpunkt der Abrechnung.

Eine Ausnahme gibt es für Wohnraum in Studenten- und Jugendwohnheimen. Dort besteht keine Pflicht zur Verzinsung.

Lohnt sich eine Kautionsbürgschaft?

Bei einer Bürgschaft zahlst du keine Kaution, sondern eine jährliche Gebühr an einen Versicherer. Üblich sind 2026 rund 4 bis 6 Prozent der Bürgschaftssumme pro Jahr, oft mit einem Mindestbeitrag um 50 bis 70 Euro.

Für unsere 2.550 Euro heißt das bei 5 Prozent: 127,50 Euro im Jahr. Nach vier Jahren hast du 510 Euro gezahlt und bekommst davon nichts zurück. Die Barkaution hätte im selben Zeitraum rund 51 Euro Zinsen gebracht.

Die Bürgschaft rechnet sich also nicht als Geldanlage, sondern als Liquiditätshilfe. Wenn du das Geld für Küche, Möbel und Umzug brauchst, kann sie den Start retten. Der Vermieter muss sie allerdings akzeptieren, dazu ist er nicht verpflichtet.

Wann bekommst du die Kaution zurück?

Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Dem Vermieter wird eine angemessene Prüfzeit zugestanden, in der er Schäden und offene Forderungen klärt. In der Praxis liegt sie meist bei drei bis sechs Monaten.

Länger einbehalten darf er nur einen angemessenen Teil, und zwar für eine noch nicht abgerechnete Betriebskostenabrechnung. Der Rest muss vorher fließen.

Zwei Dinge helfen dir dabei mehr als jede Diskussion: ein sauberes Übergabeprotokoll mit Zählerständen und datierte Fotos von jedem Raum. Wer beides hat, klärt strittige Punkte in einer Mail statt vor Gericht.

Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung. Im Einzelfall entscheiden dein Mietvertrag und die zuständigen Gerichte, bei Streit hilft ein Mieterverein oder eine Anwältin für Mietrecht weiter.

Zuletzt aktualisiert: September 2026 · Angaben ohne Gewähr · Rechtsgrundlage ist § 551 BGB in der aktuellen Fassung, Gebühren und Zinssätze sind Marktwerte und ändern sich.