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Kaufnebenkosten berechnen: Grunderwerbsteuer, Notar & Co.
Beim Immobilienkauf kommen zum Kaufpreis noch einmal 10 bis 15 Prozent an Nebenkosten dazu. Wir zeigen dir die Formel, eine vollständige Beispielrechnung und wie du Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler realistisch einplanst.
Wer den Kaufpreis einer Immobilie mit dem verfügbaren Eigenkapital vergleicht, übersieht schnell einen entscheidenden Posten: die Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und oft auch die Maklerprovision kommen zusätzlich zum reinen Kaufpreis dazu und schlagen je nach Bundesland und Konstellation mit 10 bis 15 Prozent zu Buche. Bei einer Immobilie für 400.000 Euro sind das schnell über 40.000 Euro, die viele Käufer erst kurz vor der Beurkundung realisieren. In diesem Ratgeber zeigen wir dir die Formel, eine komplette Beispielrechnung und die einzelnen Posten im Detail, damit du von Anfang an mit realistischen Zahlen planst.
Warum Kaufnebenkosten so wichtig sind
Banken verlangen bei der Baufinanzierung in der Regel, dass die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gedeckt werden, weil sie im Fall einer Zwangsversteigerung keinen Gegenwert darstellen. Wer diesen Posten unterschätzt, gerät entweder bei der Finanzierungszusage ins Straucheln oder muss kurzfristig zusätzliches Eigenkapital auftreiben. Deshalb solltest du die Kaufnebenkosten schon ganz am Anfang deiner Planung berechnen, am besten bevor du dich in ein bestimmtes Objekt verliebst. Wie sich der monatliche Rate später zusammensetzt, kannst du zusätzlich mit unserem Ratgeber Tilgung berechnen nachvollziehen, denn Kaufpreis und Nebenkosten zusammen bestimmen die Darlehenssumme, von der aus Zins und Tilgung berechnet werden.
Die Formel für die Kaufnebenkosten
Die Berechnung ist im Kern eine einfache Prozentrechnung. Du brauchst nur den Kaufpreis und die drei bis vier relevanten Prozentsätze für dein Bundesland und deine Kaufkonstellation.
Kaufnebenkosten = Kaufpreis × (Grunderwerbsteuersatz + Notar- und Grundbuchsatz + Maklerprovisionssatz)
Die Grunderwerbsteuer ist bundeslandabhängig und liegt zwischen 3,5 Prozent (Bayern, Sachsen) und 6,5 Prozent (unter anderem Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen). Notar und Grundbuchamt zusammen kosten üblicherweise 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Die Maklerprovision fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt war, und wird seit der Gesetzesänderung 2020 bei Wohnimmobilien in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Beispielrechnung Schritt für Schritt
Nehmen wir ein konkretes Beispiel aus Berlin: Ein Käufer erwirbt eine Eigentumswohnung für 400.000 Euro über einen Makler.
Grunderwerbsteuer in Berlin: 6,0 % von 400.000 € = 24.000 €
Notar- und Grundbuchkosten: 1,5 % von 400.000 € = 6.000 €
Maklerprovision (Käuferanteil): 3,57 % von 400.000 € = 14.280 €
Fällt kein Makler an, weil die Immobilie privat oder von Bauträgern direkt verkauft wird, reduziert sich die Rechnung entsprechend: 24.000 € Grunderwerbsteuer + 6.000 € Notar/Grundbuch ergeben dann nur 30.000 € beziehungsweise 7,5 % des Kaufpreises. Der Unterschied zeigt, wie stark die Maklerprovision die Gesamtkosten beeinflusst und warum sie in jeder seriösen Kalkulation von Anfang an berücksichtigt werden sollte.
Die Grunderwerbsteuer schwankt zwischen 3,5 % und 6,5 % je nach Bundesland.
Beurkundung und Grundbucheintrag kosten zusammen meist 1,5 bis 2 % des Kaufpreises.
Die Provision ist der variabelste Posten und entfällt bei privatem Verkauf ganz.
Die einzelnen Posten im Detail
Die Grunderwerbsteuer ist mit Abstand der größte und zugleich der einzige verpflichtende Posten bei jedem Immobilienkauf in Deutschland. Sie wird vom zuständigen Finanzamt anhand des im Kaufvertrag festgehaltenen Kaufpreises berechnet und muss in der Regel innerhalb von vier Wochen nach Erhalt des Steuerbescheids bezahlt werden, bevor der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen wird. Notarkosten fallen an, weil ein Kaufvertrag über eine Immobilie in Deutschland zwingend notariell beurkundet werden muss; sie richten sich nach der Kostenordnung für Notare und Gerichte und hängen direkt vom Kaufpreis ab. Die Grundbuchkosten für Eigentumsumschreibung und gegebenenfalls Grundschuldeintragung kommen meist noch einmal separat dazu, werden in der Praxis aber oft zusammen mit den Notarkosten als ein Posten kalkuliert. Die Maklerprovision schließlich ist verhandelbar in ihrer Höhe, aber seit 2020 gesetzlich so geregelt, dass Käufer und Verkäufer bei Wohnimmobilien meist zu gleichen Teilen zahlen, sofern ein Makler beauftragt wurde.
| Posten | Üblicher Prozentsatz | Verpflichtend? |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % – 6,5 % | Ja |
| Notarkosten | ca. 1,0 % | Ja |
| Grundbucheintrag | ca. 0,5 % | Ja |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | ca. 1,79 % – 3,57 % | Nur bei Maklerbeteiligung |
So senkst du deine Kaufnebenkosten
Auch wenn die Grunderwerbsteuer als gesetzliche Abgabe nicht verhandelbar ist, gibt es durchaus Stellschrauben. Wird eine Immobilie mit Einbauküche, Markise oder anderem beweglichen Inventar verkauft, kann dessen Wert im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden, wodurch sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer entsprechend reduziert. Bei der Maklerprovision lohnt sich in vielen Fällen ein Gespräch über die Aufteilung, besonders wenn du direkt mit dem Verkäufer verhandeln kannst. Auch ein Vergleich mehrerer Notare kann sich lohnen, auch wenn die Gebührenordnung bundesweit einheitlich ist, denn manche Zusatzleistungen wie die Vertragsentwürfe werden unterschiedlich abgerechnet. Bevor du dich final entscheidest, ob sich ein Kauf angesichts dieser Nebenkosten überhaupt lohnt, wirf zusätzlich einen Blick auf unseren Ratgeber Miete oder kaufen?, um die Gesamtkosten beider Optionen realistisch gegenüberzustellen.
Fazit: Plane die Kaufnebenkosten von Anfang an mit mindestens 10 Prozent des Kaufpreises ein, ermittle die konkreten Sätze für dein Bundesland und deine Kaufkonstellation, und kläre mit deiner Bank frühzeitig, wie viel Eigenkapital dafür tatsächlich verfügbar sein muss.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten im Durchschnitt?
Je nach Bundesland und Maklerbeteiligung liegen sie meist zwischen 9 und 15 Prozent des Kaufpreises, wobei die Grunderwerbsteuer allein schon 3,5 bis 6,5 Prozent ausmacht.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Grundsätzlich ja, allerdings verlangen die meisten Banken dafür deutlich höhere Zinsen, da diese Kosten keinen beleihbaren Sachwert darstellen. Üblich ist deshalb, sie aus Eigenkapital zu decken.
Zahlt der Käufer immer die Maklerprovision allein?
Nein. Seit dem Gesetz zur Teilung der Maklerkosten von 2020 wird die Provision bei Wohnimmobilien in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
Fällt Grunderwerbsteuer auch beim Kauf einer Neubauwohnung an?
Ja, die Grunderwerbsteuer wird unabhängig davon fällig, ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt, und richtet sich nach dem im Kaufvertrag genannten Gesamtpreis.
Zuletzt aktualisiert: Juli 2026 · Angaben ohne Gewähr · Titelbild: KI-generiert.