Tilgung berechnen: Monatsrate & Laufzeit verstehen

Wenn du eine Baufinanzierung planst, taucht schnell der Begriff Tilgung auf – und viele Bauherren fragen sich, wie sich daraus eigentlich die monatliche Rate und die Laufzeit des Kredits ergeben. Die Tilgung ist der Anteil deiner Monatsrate, mit dem du die eigentliche Kreditsumme zurückzahlst, während der Rest als Zinsen an die Bank geht. Mit einer einfachen Formel kannst du selbst nachrechnen, wie hoch deine monatliche Belastung ausfällt und wie lange du bis zur vollständigen Entschuldung brauchst. Bevor du dich auf eine bestimmte Finanzierung festlegst, lohnt sich außerdem ein Blick auf die Kaufnebenkosten, denn Notar, Grunderwerbsteuer und Makler erhöhen den tatsächlichen Finanzierungsbedarf oft um zehn Prozent oder mehr.

Warum Tilgung über Monatsrate und Laufzeit entscheidet

Die Höhe deiner anfänglichen Tilgung bestimmt maßgeblich, wie lange du deinen Kredit abbezahlst und wie viel Zinsen am Ende insgesamt anfallen. Wählst du eine hohe Anfangstilgung von beispielsweise drei Prozent, ist die monatliche Rate zwar höher, dafür sinkt die Restschuld schneller und die Zinslast über die gesamte Laufzeit fällt spürbar geringer aus. Entscheidest du dich dagegen für eine niedrige Tilgung von einem Prozent, um die Monatsrate überschaubar zu halten, ziehst du die Rückzahlung über viele Jahre in die Länge und zahlst der Bank am Ende deutlich mehr Zinsen. Wer noch unsicher ist, ob sich eine Finanzierung im Vergleich zur Miete überhaupt lohnt, findet einen strukturierten Vergleich im Ratgeber Miete oder kaufen, in dem monatliche Kreditrate und ortsübliche Miete direkt gegenübergestellt werden.

Tilgung berechnen: die Annuitäten-Formel

Bei den meisten Baufinanzierungen in Deutschland handelt es sich um Annuitätendarlehen. Das bedeutet: Die monatliche Rate bleibt über die gesamte Zinsbindung gleich, nur das Verhältnis zwischen Zins- und Tilgungsanteil verschiebt sich von Jahr zu Jahr. Die Formel für die anfängliche Monatsrate lautet:

Sollzins und Tilgungssatz werden dabei als Jahreswerte in Prozent eingesetzt und zusammengezählt, bevor du sie mit der Darlehenssumme multiplizierst. Das Ergebnis teilst du durch zwölf, um die monatliche Rate zu erhalten. Wichtig ist: Diese Formel liefert dir die Rate für das erste Jahr. Weil sich mit jeder gezahlten Rate die Restschuld verringert, sinkt der absolute Zinsanteil in den Folgejahren, während der Tilgungsanteil bei gleichbleibender Monatsrate automatisch steigt.

Zins und Tilgung in der Monatsrate

Um zu verstehen, wie sich deine Monatsrate zusammensetzt, lohnt sich ein Blick auf die erste Zahlung. Der Zinsanteil im ersten Monat ergibt sich, indem du die Restschuld mit dem Sollzins multiplizierst und durch zwölf teilst. Der Tilgungsanteil ist dann einfach die Differenz zwischen deiner konstanten Monatsrate und diesem Zinsanteil. Diese Differenz wird sofort von der Restschuld abgezogen, sodass im nächsten Monat ein etwas kleinerer Betrag verzinst werden muss und der Tilgungsanteil minimal steigt. Über die Jahre summiert sich dieser Effekt: Am Anfang der Laufzeit fließt der Großteil der Rate in Zinsen, gegen Ende dagegen fast ausschließlich in die Tilgung. Genau deshalb lohnt es sich, den Tilgungssatz nicht zu niedrig anzusetzen, denn in den ersten Jahren wirkt er sich am stärksten auf die tatsächliche Entschuldung aus.

Beispielrechnung Schritt für Schritt

Angenommen, du nimmst ein Darlehen über 300.000 Euro auf, mit einem Sollzins von 3,5 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent.

Bei dieser Konstellation dauert es bis zur vollständigen Tilgung rund 27 Jahre, weil sich der Tilgungsanteil mit sinkender Restschuld kontinuierlich erhöht, ohne dass sich die Monatsrate von 1.375 Euro dabei verändert. Würdest du stattdessen mit drei statt zwei Prozent tilgen, stiege die Monatsrate auf 1.625 Euro, die Laufzeit verkürzte sich aber auf etwa 20 Jahre – ein Unterschied von sieben Jahren für rund 250 Euro mehr Monatsrate im Monat. Solche Vergleichsrechnungen lohnen sich immer, bevor du dich für einen Kreditvertrag entscheidest.

Tilgungssatz und Laufzeit im Überblick

Wie stark sich der Tilgungssatz auf die Laufzeit auswirkt, zeigt die folgende Übersicht für ein Darlehen über 300.000 Euro bei einem angenommenen Sollzins von 3,5 Prozent. Die Werte sind grobe Richtwerte, weil die tatsächliche Laufzeit auch von möglichen Zinsänderungen nach Ablauf der Zinsbindung abhängt.

Auffällig ist, dass sich die Laufzeit zwischen ein und zwei Prozent Tilgung besonders stark verändert, während sie sich bei höheren Tilgungssätzen immer weniger verkürzt. Deshalb bringt der Sprung von einem auf zwei Prozent Tilgung meist den größten Effekt auf die Gesamtlaufzeit, während jeder weitere Prozentpunkt zwar noch Zinsen spart, aber weniger zusätzliche Jahre einspart.

Sondertilgung nutzen

Prüfe, ob dein Vertrag jährliche Sondertilgungen erlaubt, um die Restschuld zusätzlich zu senken.

Tilgungssatz früh festlegen

Ein höherer Tilgungssatz zu Beginn wirkt sich am stärksten auf die Gesamtlaufzeit und die Zinskosten aus.

Anschlussfinanzierung prüfen

Vergleiche bei jeder Anschlussfinanzierung, ob sich der Tilgungssatz an die gesunkene Restschuld anpassen lässt.

Tilgung erhöhen: so sparst du Zinsen

Wenn deine finanzielle Situation es zulässt, gibt es mehrere Wege, die Tilgung zu erhöhen und dadurch Zinsen zu sparen. Viele Banken bieten die Möglichkeit, jährlich einen bestimmten Prozentsatz der Darlehenssumme kostenlos als Sondertilgung einzuzahlen, oft zwischen fünf und zehn Prozent. Nutzt du diesen Spielraum konsequent, etwa mit Weihnachtsgeld oder einer Steuerrückerstattung, verkürzt sich die Restlaufzeit spürbar, ohne dass sich deine reguläre Monatsrate verändert. Ebenso lässt sich bei vielen Verträgen ein Tilgungssatzwechsel während der Zinsbindung vereinbaren, mit dem du den Tilgungssatz ein- oder zweimal anpassen kannst, wenn sich dein Einkommen deutlich erhöht. Spätestens bei der Anschlussfinanzierung solltest du außerdem prüfen, ob der bisherige Tilgungssatz noch zu deiner Lebenssituation passt oder ob eine höhere Tilgung sinnvoller wäre, weil die Restschuld dann meist ohnehin schon deutlich gesunken ist.

Zuletzt aktualisiert: Juli 2026 · Angaben ohne Gewähr · Titelbild: KI-generiert.