Restschuld berechnen: Was nach der Zinsbindung offen bleibt

Zehn Jahre lang 1.375 Euro im Monat, macht 165.000 Euro. Trotzdem stehen am Ende der Zinsbindung noch über 228.000 Euro in den Büchern. Der Grund ist einfach: In den ersten Jahren ist der größte Teil der Rate Zins. Wer das vorher rechnet, plant die Anschlussfinanzierung deutlich ruhiger.

Warum bleibt die Restschuld so hoch?

Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate konstant, ihre Zusammensetzung nicht. Der Zins wird immer auf die aktuelle Restschuld berechnet.

Im ersten Monat sind das bei 300.000 Euro und 3,5 Prozent genau 875 Euro Zinsen. Von der Rate über 1.375 Euro bleiben also 500 Euro Tilgung. Im zweiten Monat ist die Schuld ein wenig kleiner, der Zins etwas niedriger, die Tilgung minimal höher.

Dieser Effekt beschleunigt sich, aber er braucht Zeit. In den ersten zehn Jahren fließen deshalb 93.284 Euro an Zinsen und nur 71.716 Euro in die Tilgung. Wie sich Rate und Laufzeit sonst noch verschieben, zeigt der Ratgeber zur Tilgung.

Mit welcher Formel rechnest du die Restschuld?

Die exakte Formel zinst zwei Dinge auf: das Darlehen und die Summe aller Raten.

Restschuld = Darlehen × q hoch n minus Rate × (q hoch n minus 1) geteilt durch (q minus 1)

Dabei ist q gleich 1 plus Monatszinssatz und n die Anzahl der gezahlten Monatsraten. Für unser Beispiel sieht das so aus.

1. Monatszins: 3,5 Prozent geteilt durch 12 = 0,00291667
2. q: 1,00291667
3. q hoch 120: 1,418348
4. Aufgezinstes Darlehen: 300.000 × 1,418348 = 425.504 €
5. Aufgezinste Raten: 1.375 × 143.434 = 197.221 €
6. Restschuld: 425.504 minus 197.221 = 228.283 €

Rechnest du der Einfachheit halber jährlich statt monatlich, kommst du auf 229.612 Euro. Die Abweichung von rund 1.300 Euro entsteht, weil monatliche Raten die Schuld früher senken. Für einen Überschlag reicht das, für die Bankunterlage nimmst du die Monatsrechnung.

Die Näherung für den Alltag: Jahr für Jahr

Wer keine Potenzrechnung mag, führt eine Tabelle. Pro Jahr rechnest du Zins auf die aktuelle Schuld, ziehst ihn von den zwölf Raten ab und reduzierst die Schuld um den Rest.

Die Zeile für Jahr 10 ist die Zahl, die im Angebot deiner Bank steht. Die Rundungen in der Tabelle summieren sich auf wenige Euro, das Ergebnis stimmt.

Warum steigt der Tilgungsanteil jedes Jahr?

Weil die Rate fest ist und der Zinsanteil schrumpft. Was beim Zins wegfällt, landet automatisch in der Tilgung.

In der Tabelle siehst du das gut: Im ersten Jahr tilgst du 6.097 Euro, im zehnten schon 8.351 Euro. Das sind 37 Prozent mehr, ohne dass du einen Cent mehr überweist.

Ab dem Punkt, an dem die Tilgung den Zinsanteil überholt, geht es spürbar schneller. In der Tabelle passiert das im zehnten Jahr: 8.149 Euro Zinsen gegen 8.351 Euro Tilgung. Deshalb ist die Anfangstilgung die wichtigste Stellschraube im ganzen Vertrag.

Wie stark wirkt die Anfangstilgung?

Ein Prozentpunkt mehr Tilgung kostet 250 Euro im Monat und spart über 35.000 Euro Restschuld nach zehn Jahren.

Der Sprung von 1 auf 2 Prozent verkürzt die Laufzeit um 14 Jahre. Das ist der größte Hebel, den du bei der Unterschrift in der Hand hast. Alle Werte gelten für 3,5 Prozent gebundenen Sollzins, bei anderem Zins verschieben sie sich.

Rechne die Rate gegen dein Haushaltsbudget, bevor du dich für die hohe Tilgung entscheidest. Zusammen mit Nebenkosten und Rücklagen wird es sonst eng. Was beim Kauf zusätzlich anfällt, steht im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten.

Was bedeutet die Restschuld für die Anschlussfinanzierung?

Die Restschuld ist der Betrag, den du in zehn Jahren neu finanzierst. Zu welchem Zins, weiß heute niemand.

Rechne deshalb ein Szenario durch. Bei 228.284 Euro und einem Anschlusszins von 5,0 Prozent statt 3,5 Prozent brauchst du für dieselbe Restlaufzeit eine deutlich höhere Rate. Wer das früh sieht, tilgt in der ersten Zinsbindung stärker oder legt Sondertilgungen ein.

Zwei Wege sichern dich ab. Ein Forward-Darlehen fixiert den Zins bis zu fünf Jahre im Voraus gegen einen Aufschlag. Und nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang des Darlehens kannst du nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist kündigen, auch bei längerer Zinsbindung. Dieser Text ersetzt keine Beratung, im Einzelfall zählen dein Vertrag und die Auskunft deiner Bank.

Zuletzt aktualisiert: September 2026 · Angaben ohne Gewähr · Alle Rechnungen sind Modellwerte ohne Gebühren, Bereitstellungszinsen und Sondertilgungen.