Miete oder kaufen? So rechnest du es durch

Die Frage „Miete oder Kaufen“ lässt sich nicht mit einem Bauchgefühl beantworten, sondern nur mit einer sauberen Rechnung. Wer nur die monatliche Kaltmiete mit der Kreditrate vergleicht, unterschätzt fast immer, wie viel von der Kreditrate tatsächlich ins eigene Vermögen fließt und wie viel Zinsen, Instandhaltung und Nebenkosten wirklich kosten. In diesem Ratgeber zeigen wir dir den Kaufpreisfaktor als schnellen Einstiegs-Check, eine vollständige Beispielrechnung mit echten Zahlen und die Fallstricke, die viele Vergleiche verfälschen.

Miete oder Kauf: Die zentrale Frage

Auf den ersten Blick scheint der Vergleich einfach: Ist die Miete niedriger als die Kreditrate, spricht das fürs Mieten – ist es umgekehrt, fürs Kaufen. So einfach ist es aber nicht, denn die Kreditrate besteht aus zwei völlig unterschiedlichen Bestandteilen: Zinsen, die wie die Miete verloren sind, und Tilgung, die dein Vermögen aufbaut, weil sie die Restschuld reduziert. Dazu kommen als Eigentümer laufende Kosten, die Mieter nicht tragen, allen voran die Instandhaltungsrücklage für Dach, Heizung oder Fassade. Erst wenn du all diese Positionen sauber trennst, bekommst du ein realistisches Bild davon, welche Option für dich günstiger ist.

Der Kaufpreisfaktor als Vergleichswert

Für einen schnellen ersten Eindruck reicht der sogenannte Kaufpreisfaktor. Er setzt den Kaufpreis einer Immobilie ins Verhältnis zur ortsüblichen Jahreskaltmiete eines vergleichbaren Objekts.

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete

Als grobe Orientierung gilt: Liegt der Faktor unter 20, ist Kaufen meist deutlich günstiger als Mieten. Bei einem Faktor zwischen 20 und 25, wie er in vielen deutschen Mittelstädten üblich ist, halten sich beide Optionen finanziell oft die Waage. Steigt der Faktor auf 25 bis 30 oder darüber, wie es in gefragten Großstadtlagen häufig vorkommt, dauert es entsprechend länger, bis sich ein Kauf gegenüber dem Mieten rechnet. Der Kaufpreisfaktor ersetzt keine vollständige Rechnung, zeigt dir aber in Sekunden, ob sich ein tieferer Blick überhaupt lohnt.

Beispielrechnung: Miete vs. Kauf im Vergleich

Nehmen wir eine konkrete 90-Quadratmeter-Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von 320.000 Euro. Eine vergleichbare Wohnung in derselben Lage wird für 1.150 Euro kalt im Monat vermietet, also 13.800 Euro im Jahr. Der Kaufpreisfaktor liegt damit bei 320.000 € ÷ 13.800 € = rund 23,2 – ein Wert, bei dem sich ein genauerer Vergleich lohnt.

Eigenkapital

Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto niedriger die monatliche Kreditrate und das Zinsrisiko.

Zinsbindung

Eine lange Zinsbindung schreibt deine Rate fest, während die Miete jederzeit im gesetzlichen Rahmen steigen kann.

Instandhaltung

Als Eigentümer trägst du Rücklagen und Reparaturen selbst, als Mieter übernimmt das der Vermieter.

Für die Kauf-Seite der Rechnung setzen wir 70.000 Euro Eigenkapital an, dazu Kaufnebenkosten von rund 10 Prozent, also 32.000 Euro. Der Kredit über die restlichen 282.000 Euro wird mit 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung finanziert – wie du diese Rate im Detail Tilgung berechnen kannst, zeigt dir unser separater Ratgeber. In unserem Beispiel liegt die monatliche Rate bei rund 1.363 Euro. Entscheidend ist die Aufteilung dieser Rate: Im ersten Jahr fließen davon etwa 10.716 Euro in Zinsen und rund 5.640 Euro in Tilgung. Nur die Zinsen sind echte Kosten wie die Miete, die Tilgung baut Vermögen auf, weil sie die Restschuld senkt.

An diesem Beispiel zeigt sich, warum ein reiner Vergleich von Miete und Kreditrate in die Irre führt: Auf den ersten Blick zahlst du beim Kauf mit 1.630 Euro monatlich fast 500 Euro mehr als bei der Miete. Rechnest du aber nur die tatsächlich verlorenen Kosten – Zinsen und Instandhaltung –, liegen beide Optionen mit rund 1.150 bis 1.160 Euro nahezu gleichauf. Der Unterschied besteht darin, dass beim Kauf zusätzlich 470 Euro im Monat in dein eigenes Vermögen fließen, während sie bei der Miete unwiederbringlich beim Vermieter landen.

Weitere Faktoren für deine Entscheidung

Neben der reinen Zahlenrechnung spielen weitere Aspekte eine Rolle. Eine lange Zinsbindung schützt dich vor steigenden Zinsen und macht deine monatliche Belastung über Jahre planbar, während die Miete jederzeit im gesetzlichen Rahmen erhöht werden kann. Umgekehrt bindet ein Kauf dich stärker an einen Ort: Wer beruflich flexibel bleiben möchte oder einen Jobwechsel in eine andere Stadt nicht ausschließt, sollte die geringere Flexibilität mit einkalkulieren. Bevor du dich endgültig entscheidest, lohnt sich außerdem ein genauer Blick auf die einmaligen Kosten: Wer die Kaufnebenkosten berechnen lässt, sieht schnell, dass Grunderwerbsteuer, Notar und Makler je nach Bundesland 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises zusätzlich kosten – ein Betrag, der bei der Miete komplett entfällt und deine Eigenkapitalplanung deutlich verändern kann.

Typische Fehler beim Vergleich

Der häufigste Fehler ist der Vergleich der reinen Bruttorate mit der Kaltmiete, ohne die Rate in Zins- und Tilgungsanteil aufzuteilen – so wirkt Kaufen automatisch teurer, als es tatsächlich ist. Der zweite Fehler ist, die Instandhaltungsrücklage zu vergessen oder zu niedrig anzusetzen: Ohne ausreichende Rücklage für Dach, Heizung oder Fassade kann eine größere Reparatur die Kalkulation schnell aus dem Gleichgewicht bringen. Drittens wird oft übersehen, dass Mieten in den meisten Städten regelmäßig steigen, während eine Zinsbindung die Kreditrate über Jahre festschreibt – ein Vergleich, der nur das erste Jahr betrachtet, blendet diesen Effekt komplett aus. Und schließlich vergessen viele die Opportunitätskosten des Eigenkapitals: Das Geld, das im Eigenkapital gebunden ist, hätte auch anderweitig angelegt werden können, was bei einer vollständigen Rechnung mit einfließen sollte.

Fazit: Rechne bei jedem Objekt selbst nach, statt dich auf den ersten Bauch-Eindruck von Miete und Kreditrate zu verlassen – erst die Trennung von Zinsen, Tilgung und Rücklage zeigt, welche Option für dich wirklich günstiger ist.

Häufige Fragen

Ab welchem Kaufpreisfaktor lohnt sich ein Kauf?

Als grobe Faustregel gilt ein Faktor unter 20 als klar kaufförderlich, zwischen 20 und 25 halten sich beide Optionen oft die Waage, darüber lohnt sich Kaufen meist nur bei sehr langer Eigennutzung oder deutlicher Wertsteigerung.

Was ist bei der Rechnung wichtiger: Zins oder Tilgung?

Für den fairen Vergleich mit der Miete zählt allein der Zinsanteil, denn nur er ist wie die Miete unwiederbringlich verloren. Die Tilgung ist kein Kostenfaktor, sondern Vermögensaufbau, weil sie deine Restschuld senkt.

Wie viel Eigenkapital sollte ich für den Vergleich einplanen?

Üblich sind mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln, damit die monatliche Rate tragbar bleibt und die Bank günstigere Zinsen anbietet.

Verändert eine Mieterhöhung den Vergleich?

Ja, deutlich: Steigt die Vergleichsmiete über die Jahre, während deine Kreditrate durch die Zinsbindung konstant bleibt, verschiebt sich der Vorteil mit der Zeit zunehmend in Richtung Kauf.

Zuletzt aktualisiert: Juli 2026 · Angaben ohne Gewähr · Titelbild: KI-generiert.